Gli operatori nel settore sono a conoscenza della complessa querelle esistente intorno alla questione dei trasferimenti immobiliari che i coniugi possono concordare in sede di separazione o di divorzio per risolvere da un punto di vista economico la loro controversia.
La questione è particolarmente delicata e controversa perchè esistono – almeno – due orientamenti giurisprudenziali: uno che consente che il trasferimento immobiliare venga effettuato con lo stessa sentenza di separazione/divorzio (con cui si recepiscono gli accordi raggiunti dai coniugi); un altro che invece non lo consente limitandosi ad ammettere in quella sede solo un’obbligazione preliminare al trasferimento.
Ora, la Sezione I della Corte di Cassazione, con la decisione 10/02/2020, n. 3089 che qui si segnala ha rimesso la questione alle Sezioni Unite perchè venga assunta una linea risolutiva ed univoca.
Venendo al caso che ha dato origine alla pronuncia è quello in cui, due coniugi ricorrono in cassazione contro la decisione della corte territoriale che, confermando la decisione di primo grado, ha affermato che la sentenza di cessazione degli effetti civili del matrimonio pronunciata su ricorso congiunto delle parti non può contenere una clausola con la quale si attui un trasferimento immobiliare ma soltanto l’impegno preliminare di vendita o di acquisto.
La Corte d’appello, in particolare, a sostegno della propria decisione ha osservato che pur potendo i coniugi pattuire trasferimenti di diritti reali, anche immobiliari, nel quadro delle più generali pattuizioni che accompagnano le ipotesi di soluzione consensuale della crisi coniugale, tuttavia, lo strumento del trasferimento del diritto reale attuato direttamente dalle parti differisce profondamente dall’atto pubblico redatto dal notaio ai sensi della legge notarile in quanto solo l’assistenza di un professionista consente di non violare il D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 4, conv. nella L. n. 122 del 2010, che impone a pena di nullità dell’atto una serie di precise indicazioni (identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie). Tali dichiarazioni rese dalle parti nell’atto sotto la loro responsabilità possono essere sostituite da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Il notaio prima della stipula deve individuare gl’intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Secondo la Corte territoriale la norma ha espressamente demandato al notaio e non ad altri operatori il compito della individuazione e della verifica catastale nella fase di stesura degli atti traslativi, così concentrando, nell’alveo naturale del rogito notarile, il controllo indiretto statale a presidio degli interessi pubblici coinvolti, senza che tale attività possa essere sostituita da quella di altri operatori tra i quali il giudice.
I coniugi impugnanti, invece, ritengono che la decisione della corte territoriae si ponga in contrasto con alcuni principi tra cui quell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 cc, oltre che con altre norme che consentono gli atti traslativi in quella sede.
Con la decisione 10/02/2020, n. 3089, la Suprema Corte, dà atto dell’esistenza di un contrasto interpretativo con conseguenti letture contrastanti del comma 1 bis aggiunto alla L. n. 52 del 1985, art. 29, introdotto dal D.L. n. 78 del 2010, art. 19, comma 14, convertito nella L. n. 122 del 2010, il quale recita:
«Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie».
E prosegue:
«La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari».
La Corte osserva che la difformità interpretativa riguarda la funzione del previsto controllo notarile in relazione alla validità dell’atto. Da un lato si afferma che la norma, nei primi due periodi, stabilisce dei requisiti dell’atto a pena di nullità ed in particolare la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali, che può essere sostituita, come nella specie, da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato. Nell’ultimo periodo è previsto il controllo di conformità dei dati catastali a quelli contenuti nel registro delle iscrizioni e trascrizioni immobiliari da parte del notaio ma non è prevista la sanzione di nullità in mancanza di questa ulteriore verifica.
Si aggiunge che la nullità riguarda l’assenza dei requisiti ed ha un contenuto di carattere oggettivo, essendo rivolta a prevenire e sanzionare atti che non siano conformi allo stato di fatto dell’immobile, in relazione ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica.
Ne consegue che la nullità dell’atto non può essere ancorata ai soggetti che svolgono la funzione di controllo di conformità, ben potendo la difformità permanere anche dopo l’intervento notarile.
É necessario, di conseguenza, che l’atto traslativo contenuto nel verbale di separazione consensuale o nella sentenza che recepisce le determinazioni divorzili congiunte, sia corredato dei requisiti richiesti dalla legge a pena di nullità, dovendo assumere l’efficacia di atto pubblico di trasferimento di un bene immobile ma la verifica che la norma rimette al notaio può essere svolta da un ausiliario del giudice dal momento che la validità dell’atto deriva esclusivamente dalla conformità alle prescrizioni normative.
Una conclusione diversa sarebbe contraria alla legittima esplicazione dell’autonomia privata anche in sede di definizione delle condizioni economico patrimoniali conseguenti alla separazione personale od al divorzio.
La Corte osserva che:
«giurisprudenza di legittimità ha affermato al riguardo che gli atti traslativi tra coniugi (ed ex coniugi) possono perfezionarsi non soltanto in sede giudiziale (nel verbale di separazione giudiziale redatto nel corso dell’udienza ex art. 711 c.p.c., oppure in quello di comparizione davanti al collegio nella procedura divorzile su domanda congiunta ai sensi dell’art. 4, comma 16 Legge Divorzio), ma anche in sede stragiudiziale, frequentemente (ma non solo) in adempimento di un impegno a trasferire assunto in sede giudiziale. (Cass. 17612 del 2018). Coerenti con queste indicazioni sono gli orientamenti della sezione tributaria in sede d’interpretazione della L. n. 74 del 1987, art. 19. La norma stabilisce che tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui alla L. 1 dicembre 1970, n. 898, artt. 5 e 6, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa. Nelle pronunce n. 8104 del 2017 e 7966 del 2019 si è ritenuto che gli atti di trasferimento contenuti nell’atto di separazione consensuale e nella sentenza di divorzio che recepisce l’accordo tra gli ex coniugi, intervenuti prima dei cinque anni dall’acquisto dell’immobile, non generano la decadenza dai benefici fiscali della prima casa perché la ratio della norma (L. n. 74 del 1987, art. 19) è quella di favorire la complessiva negoziazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede. In sede di applicazione pratica la giurisprudenza di legittimità si è fatta carico della necessità di favorire il ricorso alle soluzioni concordate anche attraverso incentivi di carattere economico ovvero attraverso la prospettiva di una seria contrazione dei costi legati al trasferimento concordato».
Infine, una disciplina legislativa ispirata alla medesima ratio è contenuta nella legge sulla negoziazione assistita, ancorché non applicabile ai conflitti familiari, che pare escludere la necessità del ricorso all’atto pubblico davanti al notaio.
L’opinione contraria, esaurientemente esposta nel provvedimento impugnato, poggia le basi sull’indispensabilità ed insostituibilità della funzione del notaio nel controllo relativo alla validità (ed alla legalità) dell’atto. La natura inderogabile della norma e degli obblighi di conformità ivi contenuti impone verifiche tecnico-giuridici notevolmente complesse da compiersi esclusivamente attraverso la capacità professionale e la funzione pubblicistica del notaio. Il controllo del giudice non può che essere esterno e meramente formale, non potendo estendersi per mancanza del supporto necessario ai controlli richiesti dalla legge.
Alla luce delle considerazioni di cui sopra, con la decisione 3089/2020 che qui si segnala, la Suprema Corte ha deciso che:
«in virtù del rilevante impatto della controversa interpretazione delle norme rimesse al suo esame, sia necessario affidarne la valutazione alle S.U., trattandosi di questione di massima di particolare importanza, sia per la novità che per la complessità dei temi prospettati dalle parti e dal provvedimento impugnato».
Dunque, non ci resta che attendere le Sezioni Unite.
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Scarica Cass. Civ., Sez. I, 10/02/2020, n. 3089
