La mancata registrazione del contratto di locazione commerciale è causa di nullità: le Sezioni Unite In nota a sentenza Cass. Civ., S.U., 09/10/2017, n. 23601

By | 12/10/2017

Con la sentenza 09/10/2017, n. 23601, pronunciata in materia di contratto di locazione commerciale, le Sezioni Unite hanno stauito che:

«La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione».

La pronuncia nasce a seguito della rimessione alle Sezioni Unite da parte della Terza Sezione in un caso in cui la stessa ha ritenuto sussistere una «questione di massima di particolare importanza»  in una materia connottata da diffusissima contrattazione e caraterizzata da un’accentuata litigiosità.

Precisamente, la Terza Sezione, sottoponeva alle Sezioni Unite il seguente quesito:

«Se, in tema di contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, nell’ipotesi di tardiva registrazione (anche) del contestuale e separato accordo recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, sia configurabile un’ipotesi di sanatoria di tale nullità, ovvero se anche per le locazioni ad uso diverso da abitazione debba farsi applicazione del principio affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass. S.U., 17 settembre 2015, n. 18213, rv. 636471) con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, secondo il quale, su di un più generale piano etico/costituzionale, l’esclusione di una qualsivoglia efficacia sanante della registrazione tardiva consente di impedire che dinanzi ad una Corte suprema di un paese Europeo una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente ed impunemente la propria qualità di evasore fiscale, e sia proprio la Corte di legittimità ad affermarne la liceità».

Il caso da cui nasce la questione sottoposta all’attenzione delle Sezioni Unite è quello in cui, nell’ambito di uno sfratto per morosità, la locatrice precisava che nella specie era stato stipulato un primo contratto di locazione, regolarmente registrato, che riportava un certo importo a titolo di canone di locazione, ed un altro, definito «accordo integrativo» in cui si prevedeva un canone di locazione di due importi diversi, ma comunque maggiori (rispetto a quello previsto nel contratto ‘principale’), a seconda che l’accordo stesso venisse o meno sottoposto a registrazione. Ed in effetti, poi, esso veniva registrato anche se tardivamente rispetto all’altro.

Si tratta, dunque, di un’ipotesi abbastanza frequente in cui si prevedono canoni di locazione diversi, di solito uno palese e l’altro non palese. Senonchè è chiaro che nella specie la locatrice per poter richiedere il pagamento dei canoni ‘reali’ ha dovuto necessariamente rendere ‘palese’ il successivo accordo, e procedere alla sua registrazione. Mentre, naturalmente, la conduttrice contestava l’esistenza della morosità affermando di avere corrisposto quanto previsto nel primo contratto.

La questione, in ambito locatizio abitativo, era già stata affrontata dalle SS.UU. con le sentenze 17/09/2015, n. 18213 e 18214, (sul punto si rimanda al nostro articolo del 29/09/2015). Qui, ora, viene affrontata e conclusa nel modo sopra riportato, in ambito locatizio non abitativo.

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Articolo pubblicato su Ragionando_weblog, Il notiziario giuridico indipendente v. 4.0 – ISSN 2464-8833. Liberamente utilizzabile, citandone fonte e autore. Potete citare questo articolo come segue:

La mancata registrazione del contratto di locazione commerciale è causa di nullità: le Sezioni Unite In nota a sentenza Cass. Civ., S.U., 09/10/2017, n. 23601
di RedazioneJD, in Ragionando_weblog, 12/10/2017, http://www.jusdicere.it/Ragionando/avv-daniela-gattoni-la-mancata-registrazione-del-contratto-di-locazione-commerciale-e-causa-di-nullita-le-sezioni-unite/.

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