Ancora sull’APE e sulla nullità dei contratti ‘immobiliari’

Prendo spunto da una segnalazione apparsa su questo blog (vedi post dell’11/10/2013) in materia di Attestato di Prestazione Energetica (APE), alla luce della recente modifica avvenuta con l’art. 6 del D.L 04/06/2013, n. 63, conv. in L. 03/08/ 2013, n. 90, che ha modificato l’art. 6  del D. Lgs. 19/08/2005, n. 192 , inserendovi, tra l’altro, un comma 3 bis, il quale recita: “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullita’ degli stessi contratti“.

A dispetto di un certo ‘snobismo’ di noi avvocati verso tutta una serie di normative tecniche invece ricche di interessanti (e a volte fondamentali) riflessi sull’attività professionale – abbandonate alla cura di altre professionalità, con le conseguenze per la nostra categoria che sono sotto gli occhi di tutti –  l’argomento è assolutamente interessante e foriero di potenziali argomenti risolutivi in sede contenziosa, al pari di salvifiche avvertenze al momento della consulenza stragiudiziale.

La questione originaria

↑La questione originaria è nota (v. il precedente post sopra ricordato) e, nelle sue linee essenziali, riguarda la possibile declaratoria di nullità di una serie di atti di disposizione immobiliare (non solo propriamente traslativi, come, ad es., la locazione) a causa dell’assenza dell’ APE di cui sopra.

Il tutto è di sicuro interesse per l’avvocato civilista. Qualche esempio di rilevanza in sede contenziosa? Pensate ad un divorzio in cui gli ex coniugi abbiano trasferito un immobile privo dell’attestato in questione (o con attestato invalido); o ad un trasferimento di azienda comprendente immobili mancanti dell’attestato stesso (o con attestato mancante dei requisiti legali); od alla responsabilità del notaio rogante che non abbia verificato esistenza ed effettività dell’APE, con conseguente nullità dell’atto da egli rogato. Per ciò che attiene all’attività di consulenza, poi, pensate per un momento  ad un cliente indotto dal proprio legale a partecipare ad una operazione immobiliare (una proposta irrevocabile, un’opzione, una cessione/affitto di azienda) concernente un immobile sottoposto ad APE, ma privo di esso. Che succederà se, avendo il legale omesso di fornire al proprio assistito ogni cenno in ordine alla necessità/opportunità di dotarsi di APE, la questione della sua inesistenza sorga ad affare concluso e, magari, sull’orlo di un contenzioso? Avete deglutito? Se sì, allora continuate a leggere questo post. Se no, allora avete già chiara la questione (beati voi), oppure siete muniti di un notevole sangue freddo.

Insomma, si tratta di un tema sicuramente di rilievo, viste le conseguenze deleterie (nullità assoluta) che la mancanza di un documento tecnico-amministrativo quale l’APE può avere su atti di quotidiana sperimentazione, come il trasferimento, a titolo gratuito od oneroso, e/o la locazione di edifici suscettibili di dispendio energetico. Certo, non è l’unico esempio delle follie kafkiane cui il nostro legislatore-burocrate ci ha ormai abituato, delizia dei teorici, che vi si esercitano elegantemente, e croce dei pratici del diritto, che ne patiscono le conseguenze. Ma è un esempio di notevole importanza, stante la sua elevata diffusività potenziale.

Le fonti

↑Detto questo, nel delineare lo schizzo dell’argomento in esame, sembra opportuno, in primo luogo  delimitarne le fonti, cosa piuttosto complessa, stante l’intrecciarsi di norme europee, nazionali e regionali stratificatesi nel tempo.

Le fonti europee

Le fonti europee sono essenzialmente due.
– la direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16/12/2002, sul rendimento energetico nell’edilizia;
– la direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19/05/2010 2010 sulla prestazione energetica nell’edilizia.

Le fonti nazionali

A livello nazionale, il provvedimento normativo che si occupa della questione è il già citato  D. Lgs. 19/08/2005, n. 192 e, per quanto qui specificatamente interessa, l’art. 6 di tale provvedimento, la cui originaria rubrica suonava “Certificazione energetica degli edifici di nuova costruzione” e che oggi, invece, suona “Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione“, posto che tale disposizione ha subito una progressiva stratificazione normativa. Se ne distinguono infatti, diverse ‘versioni’, che vale la pena riportare (i testi sono tratti da Normattiva.it):
– testo in vigore dal: 8-10-2005 al: 1-2-2007;
– testo in vigore dal: 2-2-2007 al: 21-8-2008;
– testo in vigore dal: 22-8-2008 al: 28-3-2011;
– testo in vigore dal: 29-3-2011 al: 3-8-2013;
– testo in vigore dal: 4-8-2013.

Le fonti regionali

Vi sono, infine, le singole normative regionali, rilevanti nella materia, giacchè, in base alla “clausola di cedevolezza” di cui all’art. 17 D. Lgs. 19/08/2005, n. 192, prevalgono, se adottate, sulla normativa nazionale. La questione è interessante, ma non immediatamente rilevante in questa sede. Essa è ricapitolata sinteticamente, ma anche piuttosto efficacemente, in un recente articolo che ho trovato navigando su internet e che ricapitola lo stato dell’arte sostanzialmente suddividendo tra  Regioni che non hanno regolamentato, Regioni che hanno regolamentato in base alla direttiva la direttiva 2002/91/CE, ma non hanno adeguato in base alla direttiva 2010/31/UE e Regioni che hanno normato in base a quest’ultima direttiva, con conseguenze differenti con riferimento alla prevalenza, o meno, della normativa regionale. Sul punto, rinvio anche allo studio del notariato del 02/08/2013 già citato nel post cui questo intervento si ricollega.

L’art. 6, comma 3 bis, D.Lgs 192/2005

↑Concentrando, ora, l’attenzione sul testo del comma 3 bis del D.Lgs. 192/2005, introdotto dal recente D.L. 63/2013, 63, conv. in L. 90/2013 (art.6), vale la pena anzitutto, ricordarne il testo, che recita: “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullita’ degli stessi contratti“.
La norma, dunque, come si è già detto, ha espressamente introdotto non solo e non tanto un onere di dotazione/produzione della documentazione energetica in esame e/o la necessità di darne atto nel contesto degli atti riguardanti gli immobili ad essa sottoposti, ma un vero e proprio obbligo di allegazione dell’APE agli atti dispositivi concernenti tali immobili (locazione compresa), sotto pena di nullità assoluta dei medesimi.

Le principali questione poste dalla norma

↑Come sovente accade quando il nostro ormai apertamente atecnico legislatore entra a gamba tesa in un sistema sin troppo consolidato di regole e principi, la norma pone una serie di problemi interpretativi di grande rilievo, in merito ai quali va nuovamente ricordato il conciso ed efficace studio del notariato cui sopra ci si è riferiti, il quale affronta diverse questioni. Tra esse meritano distinta segnalazione le seguenti.

La norma si applica solo alla ‘vendita di immobili’, come testualmente sembrerebbe?

Secondo il notariato, la risposta a tale quesito è negativa e la conclusione è assolutamente condivisibile, quantomeno sotto un profilo prudenziale, stante la gravità delle conseguenze che derivano dalla sua violazione. L’effetto della disposizione in questione, dunque dovrà ritenersi esteso non solo alla compravendita, ma anche a tutti gli atti traslativi a titolo oneroso aventi ad oggetto immobili, dovendosi avere riferimento all’effetto economico del contratto.
Il lavoro del notariato si riferisce ad es. alla permuta (dove l’onere di allegazione sarà, ricorrendone le condizioni, duplice, incombendo su entrambe le parti di un reciproco trasferimento immobiliare). Può, però, a mio parere anche pensarsi a casi più complessi, quali, ad esempio, il mandato irrevocabile a vendere un immobile con dispensa dall’obbligo di rendiconto; o gli atti di cessione di azienda, laddove in essi siano ricompresi immobili; o i trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzio. Cautela sembrerebbe,infatti, indurre ad adottare una tesi preferibilimente estensiva anche in tali casi.

La norma si applica solo agli atti di liberalità in senso stretto?

Anche in questo caso la soluzione adottata dal notariato del tutto condivisibilmente estende la portata della disposizione oltre l’ambito della donazione, sino a ricomprendervi tutti i casi in cui vi sia trasferimento immobiliare senza contropartita. Dunque, ad es. anche ai casi di costituzione in trust non auto-dichiarato o ai casi di patto di famiglia concernente aziende comprendenti immobili. Sempre secondo il notariato, non vi sarebbe estensione nei casi, ad es. , di costituzione di un fondo patrimoniale senza trasferimento di proprietà dell’immobile, o di vincolo di destinazione ex 2645  ter c.c., e simili (ma una buona dose di prudenza, in sede di consulenza, a mio parere, non guasterebbe anche in tali ipotesi).

L’estensione dell’obbligo anche ai contratti di locazione immobiliare

Deve trattarsi di “nuovi” contratti di locazione. Dunque non di rinnovi, ad esempio. Sembra opportuno ritenere la disposizione applicabile anche al contratto di  leasing, ed all’affitto di azienda ove in quest’ultimo siano ricompresi immobili suscettibili di consumo energetico.

Ulteriori aspetti

Ulteriori problematiche, pur di notevole rilievo, non possono, infine, che essere accennate. Esse sono relative:

– alla natura della nullità, che pare assoluta, con quel che ne consegue;
– alla necessità dell’esistenza dell’attestato sin dalla fase  delle trattative e/o del contratto preliminare. Pare esistere un obbligo di dotazione e consegna, ma non anche quello di allegazione. Occorrerà fare attenzione alle clausole dei contratti preliminari (che non si dubita irromperanno nella prassi), in cui il promittente venditore dichiarerà di aver dotato il fabbricato di APE e di averlo messo a disposizione dell’acquirente, senza averlo per nulla fatto;
– all’onere di indicazione della classe energetica del fabbricato negli annunzi di vendita;
– alla problematica della necessaria ri-allegazione dell’attestazione nel caso di compravendita di un edificio già dotato di essa in pregressa compravendita, laddove l’attestazione sia ancora in corso di validità decennale (parrebbe doversi ri-allegare quantomeno una copia autentica del certificato originario);
– dell’onere di adeguata verifica, in capo al notaio rogante, dell’effettività/validità dell’attestato, cioè a dire non solo della sua fisica esistenza, ma altresì dell’effettiva legittimità di esso, anche sotto il profilo della sussistenza, in capo al tecnico attestatore, dei requisiti normativamente previsti, quali iscrizione all’albo o la dichiarazione di indipendenza che esso deve possedere a mente dell’art. 3  DPR 16/04/2013, n. 75. Il notariato tende ad escludere un onere di verifica in questo senso, ma personalmente ritengo non pacifica la conclusione, dovendosi la fattispecie di volta in volta valutare alla luce dei principi in materia di diligenza nell’adempimento dell’obbligazione professionale notarile;
– alle ricadute della nullità/‘inesistenza’ dell’attestato sulla  responsabilità precontrattuale o contrattuale di chi, quale venditore/locatore, ne abbia malamente dotato l’edificio compravenduto o locato.

Conclusioni

↑Insomma, come si può vedere, la questione è tutt’altro che semplice e, sotto un profilo operativo, consiglia al professionista interessato un adeguato approfondimento giuridico e tecnico.

Documenti & materiali

↑Leggi il post dell’11/10/2013;
Leggi lo studio del notariato;
Leggi la nota dell’ANCE;
Leggi l’articolo di professionearchitetto.it;
Scarica le fonti:
Direttiva 2002/91/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16/12/2002, sul rendimento energetico nell’edilizia;
Direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19/05/2010 2010 sulla prestazione energetica nell’edilizia;
D. Lgs. 19/08/2005, n. 192;
DPR 16/04/2013, n. 75;
D.L 04/06/2013, n. 63, conv. in L. 03/08/ 2013, n. 90;