“REPLAY”- 2017: Le Sezioni Unite estendono la garanzia ex art. 1669 cc alla ristrutturazione edilizia In nota a sentenza Cass. Civ., S.U., 27/03/2017, n. 7756

Le Sezioni Unite civili risolvono un contrasto in tema di appalto, e precisamente in punto di applicabilità o meno anche alle opere di ristrutturazione edilizia di immobile, della garanzia decennale prevista dall’art. 1669 C.C..

E lo risolvono affermando la sua piena applicabilità.

La decisione (sentenza S.U., 27/03/2017, n. 7756) muove da un caso, peraltro in primo grado deciso dal Tribunale di Pesaro, in cui alcuni proprietari, partecipanti ad un Condominio, si erano azionati per chiedere la condanna al risarcimento dei danni, in solido, sia della società venditrice che di quella che aveva eseguito i lavori di ristrutturazione edilizia sul Condominio medesimo. Veniva chiamata in causa anche una terza società che aveva eseguito gli intonaci, ma rimaneva contumace.

Ebbene, in primo grado, il Tribunale di Pesaro, accogliendo la domanda, condannava in solido, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1669 C.C. al risarcimento dei danni le società convenute. Ma, appellata la sentenza avanti la Corte territoriale, Corte d’appello di Ancona, questa ribaltava la decisione affermando che poiché si trattava di ristrutturazione edilizia su fabbricato esistente, e non di nuova costruzione, la norma in esame (art. 1669 C.C.) non era applicabile.

Impugnata avanti la Corte di Cassazione, la terza Sezione, ravvisando un contrasto giurisprudenziale sulla riconducibilità all’art. 1669 C.C. anche delle opere edilizie eseguite su un fabbricato preesistente, ha rimesso la causa al primo Presidente che l’ha assegnata alle Sezioni Unite.

E sul punto, le Sezioni Unite, con la sentenza n. 7756/2017 che qui si segnala, ha accolto il ricorso e cassato la sentenza, rinviando alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, statuendo il seguente principio di diritto:

«l’art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo».

In effetti, la questione così risolta dalle Sezioni Unite è di particolare importanza perché sino a questo momento, la giurisprudenza di legittimità ha oscillato tra l’applicabilità dell’art. 1669 c.c. alle opere aventi ad oggetto la costruzione di edifici o di altri beni immobili di lunga durata, ivi inclusa la sopraelevazione di un fabbricato preesistente, di cui aveva ravvisato la natura di costruzione nuova ed autonoma, con esclusione, dunque, delle modificazioni o delle riparazioni apportate ad un edificio o ad altre preesistenti cose immobili (cfr. Cass. Civ., 24143/2007); all’applicazione piena del citato art. 1669 C.C. anche a tutte le opere realizzate su di un edificio preesistente, allorchè incidano sugli elementi essenziali dell’immobile o su elementi secondari rilevanti per la funzionalità globale (cfr. Cass. Civ., 22553/2015).

Con la citata sentenza 27/03/2017, n. 7756 le Sezioni Unite della Cassazione ritengono di aderire a questo ultimo orientamento (meno restrittivo) ritenendolo «sostenibile sulla base di ragioni d’interpretazione storico-evolutiva, letterale e teleologica».

La Corte infatti ritiene che:

«anche opere più limitate, aventi ad oggetto riparazioni straordinarie, ristrutturazioni, restauri o altri interventi di natura immobiliare, possono rovinare o presentare evidente pericolo di rovina del manufatto, tanto nella porzione riparata o modificata, quanto in quella diversa e preesistente che ne risulti altrimenti coinvolta per ragioni di statica. L’attenzione va, però, soffermata principalmente sull’ipotesi dei “gravi difetti”, sia perchè confinaria rispetto al regime ordinario degli artt. 1667 e 1668 c.c., sia per il rilievo specifico che i “gravi difetti” assumono nel caso in oggetto, sia per le ragioni di carattere generale che emergeranno più chiaramente di seguito».

Il Giudice di legittimità ricorda che sono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc.) purchè tali da compromettere la funzionalità globale dell’opera stessa e che, senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria ai sensi della L. n. 457 del 1978, art. 31, e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Esemplificando, sono stati inquadrati nell’ambito della norma in oggetto i gravi difetti riguardanti: la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione (sentenza n. 2238/12); opere di pavimentazione e di impiantistica (n. 1608/00); infiltrazioni d’acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d’impermeabilizzazione (nn. 84/13, 21351/05, 117/00, 4692/99, 2260/98, 2775/97, 3301/96, 10218/94, 13112/92, 9081/92, 9082/91, 2431/86, 1427/84, 6741/83, 2858/83, 3971/81, 3482/81, 6298/80, 4356/80, 206/79, 2321/77, 1606/76 e 1622/72); un ascensore panoramico esterno ad un edificio (n. 20307/11); l’inefficienza di un impianto idrico (n. 3752/07); l’inadeguatezza recettiva d’una fossa biologica (n. 13106/95); l’impianto centralizzato di riscaldamento (nn. 5002/94, 7924/92, 5252/86 e 2763/84); il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio (nn. 6585/86, 4369/82 e 3002/81, 1426/76); il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria (n. 5147/87); infiltrazioni di acque luride (n. 2070/78).

Da questo elenco la Corte ricava la decisiva considerazione che nell’economia del ragionamento giuridico sotteso ai casi sopra menzionati, che fa leva sulla compromissione del godimento dell’immobile secondo la sua propria destinazione, è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova, del che conclude che ove l’opera appaltata consista in un intervento di più ampio respiro edilizio (come, appunto, una ristrutturazione), quantunque non in una nuova costruzione, l’art. 1669 c.c., sia ugualmente applicabile.

Documenti & Materiali

Scarica la sentenza Cass. Civ., Sezioni Unite, 27/03/2017, n. 7756

Avviso “REPLAY”

Questo articolo è stato pubblicato in data 10/04/2017 ed è stato uno dei più letti del nostro blog. Non costituisce un aggiornamento e viene nuovamente pubblicato nella sua stesura originaria per la serie “REPLAY”- 2017.

     

Articolo pubblicato su Ragionando_weblog, Il notiziario giuridico indipendente v. 4.0 – ISSN 2464-8833. Liberamente utilizzabile, citandone fonte e autore. Potete citare questo articolo come segue:

“REPLAY”- 2017: Le Sezioni Unite estendono la garanzia ex art. 1669 cc alla ristrutturazione edilizia In nota a sentenza Cass. Civ., S.U., 27/03/2017, n. 7756
di Avv. Daniela Gattoni, in Ragionando_weblog, 21/08/2017, http://www.jusdicere.it/Ragionando/replay-2017-le-sezioni-unite-estendono-la-garanzia-ex-art-1669-cc-alla-ristrutturazione-edilizia/.

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Avv. Daniela Gattoni
Author: Avv. Daniela Gattoni

Avvocato, nata a Pesaro il 20 agosto 1963. Iscritto all’Albo degli Avvocati di Pesaro dal 1992. Abilitata al patrocinio dinanzi alle magistrature superiori dal 2004. Autrice e componente della redazione. Cura, in particolare, la sezione famiglia di Ragionando_weblog - ISSN 2464-8833.

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