“REPLAY”- 2017: Agevolazione “prima casa”: il beneficio permane anche se si costruisce su un terreno già di proprietà Risoluzione n. 13 Agenzia delle Entrate del 26/01/2017

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 13 del 26/01/2017 ha precisato i confini entro i quali non si decade dalle agevolazioni fiscali godute per l‘acquisto della cd. prima casa in caso di vendita della medesima prima del decorso di cinque anni dall’acquisto.

Infatti, ai sensi del comma 4 della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte I allegata al D.P.R. 1986/131

«in caso di […] trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche’ una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte».

Tuttavia, il legislatore ha previsto dei correttivi, stabilendo, sempre alla medesima disposizione sopra citata, che

«le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».
In sostanza per non perdere le agevolazioni fiscali di cui si abbia beneficiato in seguito all’acquisto di un’immobile destinato ad essere la propria (e unica) abitazione e, si abbia intenzione di vendere il suddetto immobile prima del decorso di cinque anni, occorre che entro un anno dalla data del trasferimento si proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Tale acquisto può anche essere costituito da un terreno sopra il quale si intenda edificare un immobile da adibire ad abitazione principale.
Sul punto, già in precedenza – si legge nella risoluzione – l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 38 del 12/08/2005,  aveva chiarito che
«per conservare l’agevolazione in commento, è necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo acquisti il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato “non di lusso” da adibire ad abitazione principale. […] si ricorda che il diritto alla agevolazione in esame non viene meno qualora il nuovo immobile non sia ultimato; infatti è sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata lacopertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.)».
Rileva, inoltrel, l’Agenzia che risultano pendenti in giudizio controversie nelle quali il contribuente sostiene di poter beneficiare dell’effetto impeditivo della decadenza dall’agevolazione anche nel caso in cui proceda all’edificazione di un immobile su di un terreno del quale lo stesso sia già proprietario.
In merito a tale specifica ipotesi, l’Agenzia, richiamandosi a recenti arresti giurispudenziali da parte della Suprema Corte, precisa che l’effetto impeditivo della decandenza dall’agevolazione si verifica con la costruzione dell’edificio da adibire a prima casa. Ed è tale costruzione che deve avvenire entro l’anno dalla cessione (infraquinquennale) del precedente immobile. Di conseguenza non assume alcuna rilevanza, a tali fini, il momento in cui viene acquisito il terreno sul quale dovrà sorgere l’immobile da addibire a casa principale.
Secondo la risoluzione in esame, dunque, in aderenza a quanto già espresso dalla Suprema Corte (cfr. Cass. Civ., 01/07/2016 n. 13250 e Cass. Civ., 16/09/2016 n. 18214) si deve ritenere che
«nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9 da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, costituisca presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio».
Vengono, infine, invitati, tutti gli Uffici territoriali ad esaminare la controversie pendenti e ad abbandonare le relative pretese tributarie qualora non siano conformi ai principi sopra espressi.

Documenti & Materiali

Scarica il testo del D.P.R. 1983/131 (TU imposta di registro)
Scarica la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 13 del 26/01/2017 

Avviso “REPLAY”

Questo articolo è stato pubblicato in data 06/02/2017 ed è stato uno dei più letti del nostro blog. Non costituisce un aggiornamento e viene nuovamente pubblicato nella sua stesura originaria per la serie “REPLAY”- 2017.

Articolo pubblicato su Ragionando_weblog, Il notiziario giuridico indipendente v. 4.0 – ISSN 2464-8833. Liberamente utilizzabile, citandone fonte e autore.


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Author: Avv. Claudia Gianotti

Avvocato, nata a Pesaro il 08 settembre 1982. Iscritta all’Albo degli Avvocati di Pesaro dal 2011. Autrice e componente della redazione. Cura, in particolare, la sezione fiscale di Ragionando_weblog - ISSN 2464-8833

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