Come è andata a finire/3: il pasticcio dell’APE

By | 05/03/2014


Veniamo, oggi, al terzo capitolo della saga «come è andata finire», saga che si sarebbe dovuta forse più appropriatamente intitolare «come andrà a finire?», dato che  lo status quo venutosi a consolidare nelle varie materie che si sono già esaminate ieri (Tribunale delle società estere) ed il giorno precedente (RCA) appare alquanto precario, esattamente come quello che si sta per affrontare ora.

La “puntata” di oggi riguarda la tormentata storia dell’attestato di prestazione energetica (APE), di cui vi abbiamo parlato, da ultimo, nel post del 10/01/2014 dedicato al pasticcio creato dal decreto milleproroghe-bis (D.L. 30/12/2013, n. 151), decreto oggi decaduto in quanto non convertito.

Riassunto delle puntate precedenti

Riassumendo per quanto possibile la situazione, possiamo osservare che essa, sino al decreto “Destinazione Italia” di fine 2013 (D.L. 23/12/2013, n. 145, conv.in L. 21/02/2014, n. 9), la situazione si era evoluta, grosso modo, nei termini che seguono.

Giugno 2013: la riforma del “Decreto energia”: l’ACE diventa APE e la sua mancata allegazione  al contratto ne determina la nullità

Sino all’intervento dell’art. 6 del “Decreto energia ( D.L 04/06/2013, n. 63, conv. in L. 03/08/ 2013, n. 90), a fini energetici gli immobili (meglio: alcune categorie di immobili) dovevano essere muniti di un Attestato di Certificazione Energetica (ACE), secondo le prescrizioni di cui all’art. 6 D.Lgs.19/08/2005, n. 192, nella “versione” allora vigente.

A metà 2013 il ricordato “Decreto Energia” rivoluzionò tale assetto, sostituendo l’ACE con l’APE, acronimo di Attestato di Prestazione Energetica, e, soprattutto, introducendo, all’interno dell’art. 6 D.Lgs 192/2005 una espressa previsione di nullità in caso di mancata allegazione di tale APE «al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione» (comma 3-bis D.Lgs 192/2005, introdotto dal “Decreto energia“)

Tale disposizione, unita ad una serie di altre previsioni relative alla pubblicità dell’attestazione in questione, sollevarono subito spinose questioni interpretative, tanto più delicate, quanto più si pensi che dalla loro soluzione poteva dipendere la sopravvivenza o meno dell’assetto contrattuale interessato.

Per una carrellata su tali punti, si rinvia ai nostri precedenti articoli dell’11/10/2013 («Il nuovo attestato di prestazione energetica APE – nullità dei contratti immobiliari») e del 28/10/2013 («Ancora sull’APE e sulla nullità dei contratti ‘immobiliari’»).

Dicembre 2013: anzi no, scherzavamo. Il decreto “Destinazione Italia” cambia tutto

Ma l’enfasi riformista del nostro euforico legislatore non si appaga mai. Ecco, allora, che nel dicembre 2013, a circa sei mesi dalla rivoluzione operata dal “Decreto Energia”, si profilò la controrivoluzione del decreto “Destinazione Italia” (D.L. 23/12/2013, n. 145, conv. in L. 21/02/2014, n. 9).

L’art. 1, commi 7 e 8 del decreto “Destinazione Italia“, infatti, pur mantenendo inalterata la necessità di inserire nei contratti “immobiliari” un’apposita dichiarazione relativa all’informativa circa lo stato energetico del fabbricato oggetto del contratto, nonché di allegare materialmente l’APE al contratto stesso (in entrambi i casi, tuttavia, con significative deroghe, ad esempio in tema di cessioni a titolo gratuito, nonché di contratti di locazione), modificò completamente il sistema delle sanzioni per l’inosservanza di tali previsioni.

Venne, infatti, abrogato completamente il comma 3-bis del D.Lgs 192/2005 e la relativa previsione di nullità contrattuale che era stata introdotta dal “Decreto energia“, e venne introdotto, in sostituzione, un sistema di (salatissime) sanzioni amministrative, applicabili (a richiesta) anche ai contratti conclusi nella vigenza del pregresso sistema (per una approfondimento di tali tematiche si rinvia al post del 30/12/2013 «APE e nullità contrattuali: contrordine (per ora)»).

Sempre dicembre 2013. L’abrogato comma 3-bis D. Lgs. 192/2005 “vive ancora”

↑ Senonché, mentre il decreto “Destinazione Italia” percorreva il suo travagliato cammino verso la conversione ed il Governo (Letta), che l’aveva emanato, si approssimava alla dissoluzione, vedevano la luce altre due norme, le quali ignoravano completamente l’intervenuta abrogazione del comma 3-bis del D. Lgs. 192/2005 e della comminatoria di nullità negoziale ivi contenuta.

La prima è costituita dall’art. 1, comma 139, della legge di stabilità 2014 (L. 27/12/2013, n. 147), la quale, nella sua originaria formulazione, postergava l’efficacia della previsione di nullità contrattuale prevista dal più volte citato comma 3-bis dell’art. 6  D.Lgs 192/2005 all’entrata in vigore dei decreti ministeriali “tecnici” previsti dal comma 12 della medesima disposizione.

La seconda è costituita dall’art. 2, 5° co., del decreto “milleproroghe bis” (D.L. 30/12/2013, n. 151), la quale ebbe a dichiarare inapplicabile il predetto comma 3-bis dell’art. 6 D.Lgs 192/2005 alle ipotesi di cessione o dismissione di immobili pubblici.

L’aspetto in qualche modo tragicomico della questione è che entrambe le norme appena ricordate facevano riferimento ad una disposizione (comma 3-bis dell’art. 6 D.Lgs 192/2005) la quale, al momento della rispettiva entrata in vigore, era già stata abrogata ad opera del decreto “Destinazione Italia” di cui si è sopra parlato.

Erano, dunque, disposizioni insensate, che, come tutte le disposizioni insensate, contribuivano ad alimentare un caos interpretativo senza pari.

L’anno 2014: stato dell’arte

Con l’arrivo dell’anno nuovo, la situazione si è, in qualche modo, sedimentata, anche se in modo non del tutto chiaro. Vediamo come.

La conversione in legge del decreto “Destinazione Italia”

Il Decreto “Destinazione Italia” è stato, infine, convertito in legge ad opera della L. 21/02/2014, n. 9.

Per quanto specificatamente interessa la questione dell’APE e, soprattutto, la problematica delle sanzioni ricollegate alla violazione della normativa relativa, ne esce confermato il quadro che si è sopra delineato.

Gli oneri di informazione ed allegazioni contrattuali e le relative sanzioni amministrative in caso di violazione dei medesimi (in luogo della pregressa previsione di nullità negoziale) rimangono, infatti invariati, anche se la stesura risultante dalla conversione del comma 7 dell’art. 1 del decreto “Destinazione Italia” in esame precisa oggi anche che

«Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni».

Vi sono, poi, ulteriori indicazioni e precisazioni introdotte in sede di conversione, per la verifica delle quali non può che rinviarsi alla lettura dei commi 7 e ss. del decreto in questione.

Il problema creato dai richiami all’abrogato comma 3-bis dell’art. 6 D.Lgs. 192/2005

Il problema determinato dal richiamo all’abrogato comma 3-bis dell’art. 6 D.Lgs 192/2005 operato dall’art. 1, comma 139, della legge di stabilità 2014, è stato risolto dalla legge di conversione del decreto “Destinazione Italia“, che ha cancellato dall’ordinamento tale disposizione (v. allegato alla legge di conversione del predetto decreto).

Dal canto suo, poi, il problema del richiamo “insensato” contenuto nel decreto “milleproroghe bis“, cui pure si è fatto cenno, si è in qualche modo autorisolto, posto che, come noto, tale decreto è decaduto per mancata conversione nei termini.

Allo stato, non si è riusciti a capire se, in qualche astruso anfratto normativo, la disposizione relativa agli immobili pubblici contenuta nel predetto “milleproroghe bis” sia stata riproposta, magari coordinata con il testo vigente della normativa energetica. Per quanto si sia cercato, non si è trovato nulla. Si accettano, comunque, ben volentieri, eventuali segnalazioni difformi.

E questo è, quanto ad oggi 05/03/2014, lo stato dell’arte in una materia che sembra davvero senza pace.

Documenti & materiali

Scarica il testo del decreto milleproroghe-bis (D.L. 30/12/2013, n. 151)
Scarica il testo del decreto Destinazione Italia (D.L. 23/12/2013, n. 145, conv. in L. 21/02/2014, n. 9
Scarica il testo del Decreto energia (D.L 04/06/2013, n. 63, conv. in L. 03/08/ 2013, n. 90
Scarica il testo del D. Lgs. 192/2005
Scarica il testo della Legge di stabilità 2014

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Author: Avv. Luca Lucenti

Avvocato, nato a Pesaro il 20 ottobre 1961. Iscritto all’Albo degli Avvocati di Pesaro dal 1991. Abilitato al patrocinio dinanzi alle magistrature superiori dal 2004. Responsabile di Ragionando_weblog - ISSN 2464-8833

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