Condominio minimo e detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia L'Agenzia delle Entrate dice sì, ma a talune condizioni


Con la risoluzione n. 74 del 27 agosto 2015 l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la questione relativa alla possibilità o meno di poter godere delle detrazioni fiscali previste dall’art. 16-bis del Tuir (e successive modifiche e integrazioni) nel caso in cui le opere di intervento edilizio eseguite coinvolgono parti dell’edificio comuni a più proprietari in assenza della costituzione formale del condominio.

In particolare, la questione sottoposta all’Agenzia delle Entrate riguarda la situazione di un edificio composto da tre unità abitative di proprietà esclusiva di tre fratelli. Nelle parti comuni dell’edificio venivano svolte delle opere di ristrutturazione i cui pagamenti venivano effettuati pro quota da ciascun proprietario. L’istante chiedeva pertanto se era possibile fruire delle agevolazioni fiscali in assenza della preventiva richiesta del codice fiscale del condominio, propendendo per una soluzione affermativa.

Sul punto occorre premettere che con la circolare n. 11 del del 21/05/2014 l’Agenzia aveva già reso note le modalità di fruizione della detrazione fiscale per ciascun condòmino in caso di lavori eseguiti su parti comuni dell’edificio. In estrema sintesi la suddetta circolare prevede che:

  • il condominio deve essere dotato di codice fiscale;
  • il condominio deve essere l’intestatario delle varie fatture;
  • nel momento in cui si effettua il pagamento, nel bonifico deve risultare il codice fiscale del condominio, oltre a quello dell’amministratore (o del condòmino) che esegue il pagamento;
  • ciascun condòmino poi potrà godere della detrazione in rapporto alla quota sostenuta per le spese di ristrutturazione in base alle tabelle millesimali, previa presentazione della documentazione occorrente (fatture, bonifici,etc.).

Tale modalità di ripartizione, se da un lato non pone problemi di rilievo in riferimento a quei condomini provvisti di codice fiscale e per l’amministrazione dei quali è stato nominato un amministratore, suscita dubbi e perplessità in quei casi ove l’amministratore di condominio non è stato nominato. La normativa civilistica in materia di condominio, recentemente modificata (cfr. art. 1129 cc), prevede, infatti, che solo nel caso in cui vi siano più di otto condòmini è necessario nominare un amministratore. In sostanza al di sotto degli otto condòmini, cd. condominio minimo, l’amministratore può non essere nominato o viceversa può esserlo solo per volontà di tutti i partecipanti.

Dunque nel caso di condominio minimo ed in assenza di amministratore come bisogna comportarsi?

Il contribuente che ha proposto interpello ha ritenuto che fosse sufficiente che ciscun condòmino pagasse la propria quota e che la detrazione fosse fruibile per tutti in relazione a quanto speso. L’ipotesi prospettata dal contribuente viene avallata dall’Agenzia delle Entrate anche se con talune precisazioni di non poco conto.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

In materia di condominio l’Agenzia aveva già in precedenza, con la citata circolare n. 11/2014, rilevato che il «condominio si determina automaticamente “senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento” (cfr. risoluzione n. 45/E del 2008 e la giurisprudenza ivi richiamata)». Di conseguenza, il condominio anche nella forma minima è da considerarsi tale e, dunque, occorre che sia dotato di codice fiscale. Ciò a maggior ragione in quanto il condominio, anche minimo, per effetto della legge 449/1997 è considerato sostituto d’imposta ed è tenuto ad effettuare le ritenute d’acconto ogniqualvolta corrisponda compensi in favore di individui a loro volta soggetti alla ritenute (professionisti, autonomi etc.).

Ciò posto, dunque, qualora i condòmini abbiano provveduto a pagare singolarmente e pro quota le spese di ristrutturazione in luogo del condominio, come nella fattispecie, parrebbe determinarsi un’infrazione della normativa riguardante le ritenute d’acconto, che per l’effetto non verrebbero versate all’atto del pagamento. Solo il condominio, infatti, è considerato sosituto d’imposta.
Tuttavia, per quanto riguarda la fattispecie in esame l’Agenzia ricorda che «a decorrere dal 1° luglio 2010, in base alla previsione di cui all’art. 25 del DL. n. 78 del 2010, le banche e le Poste Italiane SPA operano una ritenuta (dell’8 per cento a decorrere dal 1° gennaio 2015) a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dai beneficiari, con obbligo di rivalsa, all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi ai bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta». Per effetto di tale normativa, anche se i pagamenti non vengono effettuati da un soggetto qualificato come sostituto d’imposta, le ritenute vengono comunuque versate, poichè trattenute direttamente dall’intermediario all’atto del pagamento.
L’Agenzia precisa, peraltro, che, proprio per evitare un doppio prelievo alla fonte per lo stesso corrispettivo nei confronti di imprese e professionisti in merito a lavori di ristutturazione edilizia su edifici condominiali, deve applicarsi la sola ritenuta prevista dalla normativa speciale del DL 78/2010 e non quelle ordinarie cui altrimenti il condominio sarebbe tenuto ad effettuare quale sostituto d’imposta.

Premesso quanto sopra, l’Agenzia giunge, quindi, alla conclusione di aderire alla soluzione prospettata dal contribuente, ovvero riconosce la possibilità di fruire delle agevolazioni fiscali in favore dei comproprietari di un condominio minimo che abbiano pagato pro quota le spese di ristrutturazione, ma a determinate condizioni:

  1. in primo luogo è necessario che il condominio, a prescindere dunque, dal numero di partecipanti e dalla circostanza che vi sia o meno un amministratore, sia dotato di codice fiscale. Ciò in quanto il condominio, ancorché costituito in misura minima è considerato sostituto d’imposta;
  2. qualora non sia stato richiesto il codice fiscale al momento della nascita del condominio è possibile farlo anche in epoca successiva pagando la relativa sanzione in misura minima. La possibilità diventa chiaramente obbligo per la fruizione delle agevolazioni.
  3. presentare una comunicazione all’Agenzia in cui si forniscono i dati relativi all’ubicazione del condominio e ove vengono altresì indicate per ciascun condòmino:
    • generalità e il codice fiscale;
    • i dati catastali delle rispettive unità immobiliari;
    • i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
    • la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi;
    • le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.

Una volta eseguiti i suddetti adempimenti il contribuente potrà avvalersi dell’agevolazione in discorso. La risoluzione fornisce inoltre anche i chiarimenti pratici in merito ai dati da inserire nella dichiarazione. Per coloro che hanno già presentato il modello 730 ricordiamo che il modello integrativo potrà essere presentato entro il 26 ottobre 2015, termine ultimo per poter godere delle agevolazioni per i lavori eseguiti nel 2014.

Documenti & Materiali

Scarica la Risoluzione n. 74 del 27 agosto 2015
Scarica la Circolare n. 11 del 21 maggio 2014
Scarica il testo del DPR 917/1986 – Tuir imposte sui redditi
Scarica il testo della L 449/1997
Scarica il testo del DL 78/2010

 

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Author: Avv. Claudia Gianotti

Avvocato, nata a Pesaro il 08 settembre 1982. Iscritta all’Albo degli Avvocati di Pesaro dal 2011. Autrice e componente della redazione. Cura, in particolare, la sezione fiscale di Ragionando_weblog - ISSN 2464-8833

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