APE e nullità contrattuali: contrordine (per ora)

By | 30/12/2013



In due precedenti articoli dell’11/10/2013 e del 28/10/2013, era stata affrontata la nuova normativa in tema di Attestato di Prestazione Energetica (APE), introdotta dall’art. 6, D.L 04/06/2013, n. 63, conv. in L. 03/08/2013, n. 90 (Decreto ‘Energia’), che ha inserito nell’art. 6, D.Lgs. 19/08/2005, n. 192un comma 3-bis, del seguente tenore: «l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito e ai nuovi contratti di locazione, pena la nullita’ degli stessi contratti».

alla luce della recente modifica avvenuta con l’art. 6 del D.L 04/06/2013, n. 63, conv. in L. 03/08/ 2013, n. 90, che ha modificato l’art. 6  del D. Lgs. 19/08/2005, n. 192 , inserendovi, tra l’altro, un comma 3 bis, il quale recita: “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullita’ degli stessi contratti”. – See more at: http://www.jusdicere.it/Ragionando/tag/ape/#sthash.X8pRbaAL.dpuf

Cosa era cambiato nell’art. 6, commi 3 e 3-bis, D.Lgs. 192/2005 dopo la modifica di cui al Decreto ‘Energia’  

Ed in effetti, il Decreto ‘Energia‘ aveva introdotto, nel corpo del’art. 6, D.Lgs. 192/2005 alcune novità di rilievo rispetto alla precedente normativa, essenzialmente riassumibili come segue:

  • previsione dell’onere di effettiva allegazione dell’APE all’atto dispositivo (parecchio di più, dunque, rispetto al semplice onere di dare atto, nel corpo del contratto, di aver munito l’immobile del detto attestato);
  • estensione di tale onere, oltre che agli atti immobiliari traslativi, anche ai nuovi contratti di locazione immobiliare.

A chiusura del tutto, infine, veniva prevista, quale sanzione per il mancato rispetto delle prescrizioni sopra riassunte, la comminatoria di nullità dei contratti in questione.

Non era poco e, infatti, parecchie voci si erano esercitate nell’esaminare gli aspetti controversi (in merito alle stesse rinviamo ai precedenti articoli sull’argomento).

La recente (ri)riforma di cui al D.L. 145/2013 (cd. decreto ‘Destinazione-Italia’): quadro delle modifiche 

Senonché, in materia è di recente intervenuto il D.L. 23/12/2013, n. 145 (cd. decreto ‘Destinazione-Italia’), che con l’art. 1, 7° e 8° comma, è intervenuto modificando – e non di poco –  la situazione.

Quello che segue è il quadro delle modifiche:

LE MODIFICHE INTRODOTTE AL D.LGS 192/2005 DAL D.L. 145/2013
Articolo di riferimento D.L. 145/2013 Testo art. 6 D.Lgs.vo 192/2005 (originario) Testo art. 6 D.Lgs.vo 192/2005 (post D.L. 145/2013)
1, 7° comma – sostituisce l’art. 6, commi 3 e 3-bis del D.Lgs.vo 145/2013 «3. Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unita’ immobiliari e’ inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.3-bisL’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti» «3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unita’ immobiliari soggetti a registrazione e’ inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresi’ allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unita’ immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione e’ da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unita’ immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa e’ ridotta alla meta’. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689»
1, 8° commaintroduce una disciplina transitoria = «8. Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato»

Dunque, sintetizzando, per effetto del Decreto ‘Destinazione-Italia’ in esame, si ha oggi che:

  • nei contratti di trasferimento/locazione immobiliare deve essere comunque presente la clausola riguardante l’APE;
  • l’attestazione in questione deve essere anche allegata ai detti contratti, eccezion fatta per quelli di locazione di singole unità immobiliari (per i quali, dunque, sarà sufficiente la sola clausola contrattuale specifica e, dunque, il semplice onere di dare atto nel contratto di aver munito l’immobile del detto attestato);
  • l’omessa dichiarazione o l’omessa allegazione non comportano più la nullità del contratto, ma danno luogo all’irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria (piuttosto elevata);
  • la stessa disposizione si applica anche ai contratti viziati conclusi prima dell’entrata in vigore del Decreto ‘Destinazione-Italia’ (avvenuta il 24/12/2013), purché: (a) sia richiesta da almeno una della parti del contratto alle Autorità Competenti l’applicazione della ridetta sanzione in luogo della nullità contrattuale; (b) la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.

Ma attenzione, si tratta di un decreto legge……

Con il che, molte delle discussioni che si erano aperte in seguito alla modifica dell’art. 6 del D.lgs. 192/2005 ad opera del Decreto ‘Energia’, perdono ogni senso; e del resto, come è noto «tre parole di rettifica del legislatore, ed intere biblioteche diventano carta straccia».

Il problema, però, in questo caso, risiede nel fatto che siamo in presenza di un decreto legge, cioè di un testo per definizione provvisorio e suscettibile di ogni forma di revisione/modifica e/o di totale abrogazione.

Ragion per cui, prima di gettare nel cestino testi cartacei e/o elettronici, sarà bene attendere la conversione in legge di questo ennesimo provvedimento che interviene sull’art. 6 d.lgs. citato.

Di tale articolo, infatti, si sono stratificate, dal 2005 ai giorni nostri, cinque versioni, che diventano sei se si aggiunge quella di cui al D.L. 145/2013 qui in esame. Eccole qui:

E l’elenco, c’è da scommetterci, è destinato ad allungarsi ancora.

Documenti & materiali

Leggi il  D. Lgs. 19/08/2005, n. 192
Leggi il D.L 04/06/2013, n. 63, conv. in L. 03/08/ 2013, n. 90
Leggi il D.L. 23/12/2013, n. 145

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Author: Avv. Luca Lucenti

Avvocato, nato a Pesaro il 20 ottobre 1961. Iscritto all’Albo degli Avvocati di Pesaro dal 1991. Abilitato al patrocinio dinanzi alle magistrature superiori dal 2004. Responsabile di Ragionando_weblog - ISSN 2464-8833

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